Acquistare una proprietà è un passo importante per una famiglia che non si verifica molte volte nella vita, ed è proprio questo che ci ha spinto a scrivere questa guida, cercando di rispondere a tutte le vostre domande riguardanti l'acquisto. Per ulteriori informazioni, potete inviarci tranquillamente una email: risponderemo rapidamente e gratuitamente.
I numerosi documenti, le servitù, i vari diritti che gravano sulla proprietà da acquistare, i dettagli del catasto, le lunghe trattative vi preoccupano e non vi lasciano dormire?
Per questo è necessario essere consapevoli di cosa fare quando si acquista una proprietà in Italia, in questo modo eviterete errori e omissioni che potrebbero davvero costarvi caro.
Questi sono alcuni dei passaggi importanti e fondamentali e delle precauzioni da prendere per evitare sorprese e affrontare rapidamente tutto il processo di acquisto:
1) CHECKLIST
Una volta selezionati e visitati vari edifici, avendo individuato quello migliore per le vostre esigenze e decidendo di procedere con l'acquisto di uno di essi, sono necessari i seguenti controlli:
- Verificare che non ci siano prestiti, ipoteche, pignoramenti, cause legali in corso o trascrizioni.
- Verificare che il certificato catastale sia correttamente intestato al proprietario legittimo, richiedere il planimetrie catastali verificando che corrisponda alla condizione attuale della proprietà che state acquistando.
- Controllare l'atto di acquisto, chi è il legittimo proprietario, eventuali diritti o servitù che possono gravare sulla proprietà.
2) PROPOSTA D'ACQUISTO
Dopo i controlli preliminari, può iniziare la negoziazione con la proposta d'acquisto.
Prima di firmare la proposta d'acquisto, chiedete sempre se ci sono costi accessori oltre al prezzo offerto e, eventualmente, quali sono e di che importo.
La proposta d'acquisto deve essere fatta per iscritto, deve contenere i dati della proprietà, il prezzo offerto, il modo e i tempi di pagamento, il momento della consegna della proprietà, oltre al periodo di validità della proposta. Al momento della firma per la validità della proposta, deve essere versata una caparra confirmatoria. Generalmente varia tra il 2 e il 5% del prezzo offerto con un minimo di 5.000 €, e verrà fatta con un assegno intestato al venditore che verrà incassato solo al momento della firma del contratto preliminare.
Tranne casi particolari (è improbabile che il venditore sia raggiungibile entro un certo periodo), non firmate mai una proposta per un periodo di validità molto lungo, che non deve superare i 7/10 giorni e durante questo periodo deve essere comunicata la accettazione vincente della proposta concordata, in questo modo l'affare è stato concluso.
Una volta che il venditore accetta e firma la proposta, accettando il prezzo offerto e le condizioni stabilite, si impegna a non vendere la proprietà a nessun altro fino a una certa data. In questo modo, l'acquirente è protetto, quindi non rischia di perdere l'acquisto della proprietà, tutte le garanzie per effettuare l'acquisto sono scritte in modo sicuro, il prezzo e le modalità di pagamento sono fissati senza sorprese.
3) CODICE FISCALE
La prima cosa di cui avete bisogno è familiarizzare con il codice fiscale, il cosiddetto CODICE FISCALE. Se state pensando di acquistare una proprietà in Italia. Quindi il primo passo è recarsi presso l'ufficio delle entrate locale, chiamato "agenzia delle entrate", e richiedere il codice fiscale, chiamato "codice fiscale".
Il codice fiscale è un codice alfanumerico di 16 caratteri, basato sul cognome, nome, luogo e data di nascita, che viene utilizzato per identificare le persone fisiche ai fini fiscali sul territorio italiano.
4) APERTURA DI UN CONTO BANCARIO
Acquistare una proprietà in Italia è essenziale aprire un conto bancario in Italia non solo per trasferire lì i fondi per il completamento (poiché il pagamento finale avviene normalmente mediante assegni bancari italiani), ma anche per pagare automaticamente varie utenze, evitando spiacevoli sorprese come interruzioni delle forniture di servizi perché le bollette sono state perse.
5) CONTRATTO PRELIMINARE
Il passo successivo è la firma del contratto preliminare di vendita, anche chiamato "compromesso". Questo è l'accordo con il quale le parti, l'acquirente e il venditore, sono obbligate a firmare di fronte al notaio prima del contratto finale, chiamato "atto di compravendita". La firma del contratto preliminare non trasferisce ancora la proprietà, ma obbliga a tale trasferimento con la consegna simultanea della proprietà entro una certa data. Il contratto preliminare deve contenere gli elementi essenziali del successivo contratto definitivo. L'atto notarile finale sarà quindi redatto e attuato entro un periodo di uno a tre mesi dopo il compromesso. Per varie ragioni, forse per fare alcuni lavori o altri aggiornamenti necessari per il rispetto della pianificazione urbanistica necessaria per l'atto definitivo, la scadenza per la firma può essere più lunga di tre mesi. È importante anche ricordare che la proposta d'acquisto firmata e accettata, crea già una relazione contrattuale legalmente vincolante tra le parti. Al momento della firma del contratto preliminare di vendita, deve essere versata una caparra del 20% circa del prezzo concordato, successivamente, se il venditore decide di ritirarsi, l'acquirente deve restituire la caparra già versata più un importo equivalente alla caparra stessa.
Esempio: Dopo aver versato una caparra di 10.000 €, il venditore rimborserà i 10.000 € della caparra
più altri 10.000 €.
Viceversa, nel caso in cui l'acquirente dovesse ritirarsi, perde l'intero importo versato a titolo di caparra. In ogni caso, la parte esecutiva, sia il venditore che l'acquirente, può comunque scegliere di richiedere l'esecuzione legale o la risoluzione del contratto, chiedendo danni.
Inoltre, bisogna ricordare che l'importo versato a titolo di caparra può variare a seconda di molti fattori, tipicamente più basso sarà il prezzo concordato per la proprietà, maggiore sarà il valore della caparra da versare, e viceversa.
In alcuni casi, invece di versare una "caparra" o di integrare la stessa, l'acquirente deve versare una somma come "acconto" che è considerato un anticipo sul prezzo di vendita concordato.
Il contratto preliminare deve essere registrato entro venti giorni dalla firma. Per la registrazione sono dovuti:
- l'imposta di registrazione di 200 Euro, indipendentemente dal prezzo di vendita
- il bollo, pari a 16 Euro ogni 4 pagine e in ogni caso ogni 100 righe. Se il contratto preliminare è stato firmato con atto, la registrazione viene effettuata dal Notaio entro trenta giorni.
In tutti i casi in cui il contratto preliminare prevede un pagamento, è dovuta l'imposta di registrazione proporzionale come segue:
- 0,5% sulle somme previste come caparra
- 3% delle somme previste come caparra sul prezzo di vendita. In questi casi, l'imposta pagata per registrare il contratto preliminare sarà detratta dall'imposta dovuta per la registrazione del contratto definitivo di vendita.
In sintesi, ci sono due tipi di Contratto Preliminare, il primo è un documento pubblico, l'altro un contratto privato. Il Notaio può redigere il documento pubblico o autenticare il contratto privato.
6) IL CONTRATTO DI ACQUISTO
Il rogito notarile (anche chiamato rogito notarile) o contratto finale, è l'atto finale dell'accordo di acquisto della proprietà. Questo è l'atto di vendita definitivo, o il momento in cui avviene il trasferimento definitivo della proprietà dal venditore al nuovo proprietario.
Viene preparato dal notaio di fiducia dell'acquirente e contiene tutti gli elementi necessari per identificare la proprietà in questione (che dovrebbe già essere contenuta nel contratto preliminare).
In alcuni casi, è possibile che le parti scelgano di procedere con il contratto di acquisto finale senza fare un contratto preliminare.
È possibile che la proprietà che state acquistando abbia più proprietari, essendo formata da una comproprietà, il contratto di vendita, così come il contratto preliminare, devono essere firmati da tutti i co-proprietari, o, come un rappresentante al quale è stata conferita una procura notarile.
Il Notaio verifica per legge la non esistenza di ipoteche precedenti, o vincoli o pignoramenti presso l'Agenzia delle entrate territoriale oltre alle regolarità urbanistiche e al catasto immobiliare. Il notaio deve verificare, inoltre, che la proprietà oggetto di vendita non sia soggetta a particolari discipline, ad es. in termini di alloggi pubblici (esistenza di requisiti soggettivi dell'acquirente o vincoli di prezzo), o di un diritto di prelazione a favore di determinate persone o se riguarda proprietà di interesse storico, artistico e archeologico.
Il Notaio trascrive il contratto di acquisto nel registro pubblico, mentre l'originale viene conservato negli atti dello stesso Notaio.
COSTI DI FUNZIONAMENTO DELLA VOSTRA PROPRIETÀ:
1) Costi di Acquisto
Le spese totali per l'acquisto di una proprietà in Italia sono approssimativamente del 10 al 20 per cento del prezzo di acquisto. Tuttavia, possono variare da caso a caso.
• Commissione dell'agente
In caso ci si affidi a un'agenzia immobiliare per trovare la vostra casa in Italia, si pagherà una commissione che si aggira intorno al 3% del prezzo di acquisto + IVA (I.V.A.) del 22% della commissione. Una volta concluso l'affare grazie all'intervento dell'agente immobiliare, secondo l'articolo 1755 del Codice Civile, egli/ella ha diritto a una commissione da entrambe le parti.
• Imposta di registro – Imposta ipotecaria – Imposta catastale
Queste sono le 3 principali imposte che si devono pagare quando si acquista una casa in Italia, oltre ad altre imposte minori.
Il "valore catastale" della proprietà sul Rogito (atto di vendita) di solito rappresenta la base (base imponibile) su cui vengono applicate queste 3 imposte, e può essere notevolmente inferiore al valore commerciale dato che le ultime valutazioni risalgono a molti anni fa. Tuttavia, il "principio del valore catastale" non è sempre applicabile. Ad esempio, se l'acquirente acquista una proprietà come azienda e non come entità privata, la base su cui vengono applicate le imposte è rappresentata dal prezzo commerciale della proprietà.
L'importo di queste 3 imposte principali varia a seconda del tipo di proprietà e delle caratteristiche soggettive sia del venditore che dell'acquirente:
A) Atto di acquisto soggetto ad imposta di registro: quelli in cui la parte venditrice è: un privato; o un'impresa che non ha costruito o ristrutturato l'edificio; o un'impresa di sviluppo o di ristrutturazione che vende dopo 5 anni dal completamento dei lavori e opta per il regime dell'IVA.
1. Imposta di registro:
- 2% per l'acquisto con agevolazioni per la prima casa (sempre applicato sul valore catastale)
- 9% per la seconda casa applicato sul valore catastale se l'acquirente è un'entità privata, o applicato
sul prezzo di acquisto se l'acquirente è un'azienda o un individuo che acquista come titolare di impresa individuale o come professionista autonomo);
- €1.000 è il suo importo minimo dovuto.
2. Imposta ipotecaria: €50 (tariffa fissa);
3. Imposta catastale: €50 (tariffa fissa);
5. Imposte: €230 (tariffa fissa);
6. Diritti catastali: €35 (tariffa fissa);
7. Diritti catastali: €55 (tariffa fissa);
B) Acquisto soggetto ad IVA (Imposta sul Valore Aggiunto): se il venditore è un'AZIENDA SVILUPPATRICE o una SOCIETÀ DI RISTRUTTURAZIONE che vende entro 5 anni dal completamento dei lavori o che vende dopo 5 anni dal completamento dei lavori e opta per l'applicazione dell'IVA sulla vendita:
1. IVA (applicabile sul prezzo di acquisto concordato e dichiarato nell'atto dalle parti):
- 4% per la prima casa;
- 10% per la seconda casa;
- 22% per la casa di lusso.
2. Imposta di bollo: €200 (tariffa fissa)
3. Imposta ipotecaria: €200 (tariffa fissa)
4. Imposta catastale: €200 (tariffa fissa)
5. Imposta di bollo: €230 (tariffa fissa)
6. Diritti catastali: €35 (tariffa fissa)
7. Diritti catastali: €55 (tariffa fissa)
- Questo riepilogo è valido come regola generale, ma prima di acquistare una proprietà è sempre consigliabile verificare l'importo esatto delle imposte e delle tasse dovute per evitare spiacevoli sorprese al momento dell'atto.
• Tariffa notarile
Una tariffa viene pagata al Notaio per la preparazione del Rogito, ma è da notare che le spese notarili possono essere richieste anche per la preparazione del contratto preliminare di vendita se le parti coinvolte decidono di produrre anche il "compromesso" con il notaio al fine di registrare una copia autenticata dell'atto presso il Catasto. L'importo delle spese legali viene calcolato in base al valore dichiarato di acquisto dell'atto di proprietà.
• Altre spese Possono includere l'aiuto di un avvocato per questioni legali; un geometra o un architetto per l'ispezione della proprietà; un traduttore e una ditta di traslochi; Trasferimento di utilità ecc...
2) Imposte Annuali sulla Proprietà
• IUC (Imposta Comunale Unica) È una tassa annuale che include 3 elementi: IMU (non verrà addebitata sulle prime case a meno che non si tratti di una casa di lusso), TASI (tassa sui servizi comunali, come la manutenzione delle strade o l'illuminazione e la pulizia delle strade, ecc.) e TARI (tassa sui rifiuti/immondizia). Tutti i proprietari di case, residenti e non residenti, devono pagare queste tasse. Il pagamento è diviso in due/tre scadenze.
>> L'IMU viene applicata sul valore catastale della proprietà più una rivalutazione del 5%. L'importo deve essere ulteriormente moltiplicato per il coefficiente corrispondente alla categoria catastale. Il tasso base per le seconde case è del 0,76%, ma i comuni hanno l'autorità per decidere di aumentare o diminuire fino a un massimo del 0,3%.
>> Anche la TASI viene applicata in modo simile. Tenete presente che l'importo totale di TASI e TARI non può superare un'aliquota fiscale del 1,6%.
>> La TARI è calcolata in base ai metri quadrati della proprietà.
L'IMU viene applicata sul valore catastale della proprietà più una rivalutazione del 5%. L'importo deve essere ulteriormente moltiplicato per il coefficiente corrispondente alla categoria catastale. Il tasso base per le seconde case è dello 0,76%, ma il comune può decidere di diminuirlo o aumentarlo del 0,3%.
Anche la TASI viene applicata in modo simile. Tenete presente che l'importo totale di TASI e TARI non può superare un'aliquota fiscale del 10,6%. La TARI è calcolata in base ai metri quadrati della proprietà.
• Utenze
Elettricità, acqua, gas/olio per il riscaldamento, telefono: di solito una piccola quota fissa ogni due mesi, oltre al pagamento per le utenze utilizzate. Al momento del rogito potreste richiedere le ultime bollette di ciascuna delle varie utenze che dovrebbero essere trasferite a vostro nome, questo è anche utile per verificare che non ci siano arretrati di pagamento che potrebbero bloccare la registrazione del contratto a vostro nome, rischiando di doverli pagare per concludere la voltura a vostro nome.
• Spese condominiali:
Se acquistate una proprietà che fa parte di un gruppo di proprietà che condividono alcune aree comuni - giardini, vialetto, piscina, campo da tennis ecc. - allora sarete tenuti a pagare le spese condominiali. Esse variano in base al tipo e alla dimensione delle aree comuni della proprietà. A questo punto, verificate con l'amministratore le spese ordinarie annuali, che non ci siano rate da pagare, e soprattutto che non ci siano lavori di servizio approvati.
Agevolazione prima casa per cittadini iscritti all'AIRE
Per i cittadini italiani emigrati e residenti all'estero è possibile acquistare una proprietà situata in qualsiasi comune del territorio italiano in regime agevolato. La condizione di emigrato all'estero può essere documentata con un certificato di iscrizione all'anagrafe italiana residente all'estero (AIRE), o autocertificata dalla persona con apposita dichiarazione sostitutiva (Circolare 38/E 2005). L'iscrizione all'AIRE comporta non solo la possibilità di usufruire del benef
icio dell'agevolazione prima casa per l'acquisto di una proprietà in Italia, ma anche una riduzione delle tasse in patria. I cittadini italiani emigrati devono rispettare la condizione di residenza all'estero da almeno 18 mesi e devono richiedere il beneficio entro 18 mesi dall'acquisto della proprietà. Questa condizione è stata introdotta nel 2019 con la Legge di Bilancio 2019, art. 1, comma 458 della Legge 30 dicembre 2018, n. 145.
Documenti richiesti per l'acquisto di un immobile in Italia
1. Certificato di residenza
2. Codice fiscale
3. Documenti d'identità (passaporto o carta d'identità)
4. Se un privato o un'azienda vuole acquistare la proprietà come entità giuridica, è necessario presentare la partita IVA
5. Certificato di anagrafe (Se si tratta di una casa di lusso)
6. Dichiarazione di trasferimento del bene.
7. Dichiarazione del venditore sui prelievi in contanti.
8. Dichiarazione di agenzia o di esperti con riferimento al valore di mercato.
Le vendite immobiliari in Italia sono soggette a diverse normative fiscali, che possono variare in base alla situazione personale dell'acquirente e del venditore. È sempre consigliabile ottenere consulenza fiscale e legale da professionisti qualificati prima di procedere con un acquisto immobiliare in Italia. Non esitate a contattarci per ulteriori informazioni o domande.