1. Verifiche Pre‑Acquisto (Checklist)
Titolarità e gravami: controlla che il venditore sia l’effettivo proprietario e che sull’immobile non gravino ipoteche, pignoramenti, servitù o cause in corso.
Conformità catastale e urbanistica: richiedi visura catastale e planimetrie; assicurati che i dati coincidano con lo stato di fatto e che non vi siano abusi edilizi.
Certificazioni tecniche: A.P.E. (Attestato di Prestazione Energetica) obbligatoria; verifica eventuali certificati impiantistici.
Tip: se non hai familiarità con visure e planimetrie, incarica un geometra o un architetto di fiducia.
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2. Proposta d’Acquisto
Forma scritta: indica dati catastali, prezzo offerto, modalità e tempi di pagamento, data di consegna dell’immobile, durata della proposta.
Caparra confirmatoria: di solito 2‑5 % del prezzo (minimo consigliato € 5.000), versata con assegno intestato al venditore; viene incassata solo in caso di accettazione.
Durata: evita proposte troppo lunghe; 7‑10 giorni sono la prassi.
Costi accessori: chiedi prima di firmare se ci sono spese condominiali arretrate, provvigioni d’agenzia, oneri per sanatorie ecc.
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3. Contratto Preliminare ("Compromesso")
Cos’è: accordo vincolante registrato entro 20 giorni (30 se redatto dal notaio) che anticipa i termini dell’atto definitivo.
Caparra/Acconto: normalmente ~20 % del prezzo. In caso di recesso:
Venditore inadempiente: restituisce il doppio della caparra.
Acquirente inadempiente: perde la caparra versata.
Imposte di registrazione:
€ 200 fissi per la registrazione.
0,5 % sulle somme trattenute a titolo di caparra.
3 % sugli acconti prezzo.
(le imposte pagate si detrar ranno da quelle del rogito).
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4. Codice Fiscale e Conto Corrente Italiano
Codice Fiscale: si ottiene gratuitamente presso l’Agenzia delle Entrate; è necessario per qualunque atto notarile.
Conto Bancario: utile per bonificare i fondi e domiciliare le utenze; il saldo finale al rogito avviene quasi sempre con assegni circolari emessi da banca italiana.
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5. Costi e Tasse dell’Acquisto
Di seguito le casistiche più comuni (immobili residenziali):
Venditore Imposte da pagare Prima casa Seconda casa / altri casi
Privato o impresa esente IVA Imposta di Registro 2 % (min € 1.000) 9 % (min € 1.000)
Ipotecaria € 50 € 50
Catastale € 50 € 50
**Impresa con vendita soggetta a IVA IVA (sul prezzo) 4 %* 10 %* (22 % per A/1, A/8, A/9)
Registro € 200 € 200
Ipotecaria € 200 € 200
Catastale € 200 € 200
* aliquote ridotte applicabili se ricorrono i requisiti “prima casa”.
Terreni Agricoli
Acquisto come privato: imposta di registro 15 % (min € 1.000) + imposta ipotecaria € 50 + catastale € 50.
Coltivatore diretto / IAP: registro 1 % + imposte ipotecaria e catastale € 200 ciascuna.
Parcelle Professionali e Altri Oneri
Voce Costo indicativo
Notaio 0,5 % – 3 % del prezzo (dipende da valore, complessità e provincia)
Agenzia Immobiliare ~3 % + IVA 22 % (a carico sia di acquirente sia di venditore salvo accordi diversi)
Tecnici, traduttori, avvocati da preventivare caso per caso
Stima rapida: budget complessivo pari al 5‑20 % del prezzo di acquisto.
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6. Atto di Compravendita (Rogito Notarile)
Il rogito trasferisce la proprietà e viene trascritto nei Registri Immobiliari dal notaio entro poche ore. Al momento della firma:
Si consegnano assegni circolari per saldo prezzo e imposte.
Il notaio legge ad alta voce l’atto e verifica l’identità delle parti.
Consegna chiavi e possesso.
Dal 2024 è possibile versare le imposte con il Modello F24 telematico direttamente dallo studio notarile.
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7. Costi Annuali di Possesso
IMU / TASI / TARI (IUC):
Prima casa: IMU esente (tranne categorie di lusso A/1, A/8, A/9).
Altri immobili: IMU dal 0,76 % (aliquota base) modulabile dal Comune ±0,3 %.
TARI calcolata sui m², TASI quasi ovunque incorporata nell’IMU dal 2020.
Utenze: luce, gas, acqua, rifiuti; richiedi sempre le ultime bollette per verificare morosità.
Spese condominiali: verifica saldo e lavori straordinari approvati.
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8. Agevolazioni e Casi Particolari
Bonus Prima Casa estero (A.I.R.E.): gli italiani residenti all’estero possono acquistare in qualsiasi Comune con le stesse agevolazioni prima casa senza spostare la residenza (Circ. 38/E 2005).
Under 36: fino al 31 ▹ 12 ▹ 2025 imposta di registro, ipotecaria e catastale esenti (DL 73/2021, proroghe in corso).
Superbonus ristrutturazioni: detrazioni 50‑70‑110 % su spese di efficientamento; verificare scadenze e cap.
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9. Domande Frequenti
Quanto tempo serve per completare l’acquisto? Dai 2 ai 4 mesi se la documentazione è pronta.
È obbligatorio il notaio scelto dal venditore? No, l’acquirente sceglie e paga il proprio notaio.
Posso comprare senza essere in Italia? Sì, con procura notarile o firma digitale remota dove disponibile.
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10. Contattaci
Hai dubbi o necessiti di assistenza personalizzata? Scrivici: risponderemo gratuitamente e senza impegno.
Ultimo aggiornamento: luglio 2025 – le aliquote possono variare per legge; verifica sempre con il tuo notaio o all’Agenzia delle Entrate prima di firmare.